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    《阳江市高标准工业厂房和工业大厦开发经营及销售管理的指导意见(试行)》政策解读
    来源:本网 时间:2022-01-30 15:57 【字体: 】 浏览量:-
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      为深入贯彻落实新发展理念,促进实体经济发展,优化产业布局,促进产业聚集,提高土地节约集约水平,提升招商引资成效,推动我市高质量发展,根据《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕79号)和《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》(粤自然资规字〔2019〕3号)等相关政策法规的规定,参照省内兄弟城市的经验做法,结合我市实际,市住房城乡建设局会同市自然资源局拟订了《阳江市高标准工业厂房和工业大厦开发经营及销售管理的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)。现将《指导意见》确定的相关政策解读如下:

      一、主要内容

      (一)关于开发主体资格的限定《指导意见》第一部分明确规定:项目开发单位应具有房地产开发资质,集投资、开发、经营管理和服务等为一体的单位。开发单位资质管理参照《房地产开发企业资质管理规定》执行。

      (二)关于受让主体资格的限定。《指导意见》第二部分第(四)项规范租售行为明确“高标准工业厂房和工业大厦首次销售对象与再次转让对象限定为符合园区产业规划的生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人。工业厂房要直接销售或租赁给以上适用范围内的企业市场主体,严禁炒作工业厂房。”即受让方需是:1.已经依法注册的企业;2.符合园区产业规划。受让方是否为符合入驻产业园区的企业,由园区管委会或工业企业主管部门对购买对象与转让对象的资格条件进行审核把关,并出具审核意见。

      (三)关于高标准厂房和工业大厦的定义和规定。《指导意见》第一部分第(二)项适用标准明确,高标准工业厂房和工业大厦必须同时符合下列标准:1、建设用地须为新出让的国有建设类工业用地,项目用地不少于30亩;2、建筑容积率不低于1.6;3、新建建筑楼面活荷载设计标准值不低于4KN/㎡且须满足入驻产业承重要求;4、办公、生活等配套用房占地面积不得超过项目总用地面积7%;5、二层以上并配建工业电梯。

      (四)关于高标准厂房和工业大厦开发项目实行预售制度的规定《指导意见》第二部分第(四)项规范租售行为明确规定:探索创新高标准工业厂房和工业大厦等新型产业载体的销售交易方式,鼓励项目开发单位在设计建设前提前收集意向单位建设需求,推出定制厂房等高标准服务,允许符合条件的厂房进行预销售,预售要求参照我市现行商品房预售政策执行。即在我市开发建设的高标准工业厂房和工业大厦项目,可以采取预售方式进行销售,预售要求参照我市现行商品房预售政策执行。

      (五)关于高标准厂房和工业大厦开发项目物业管理的规定《指导意见》第二部分第(三)项完善运营管理明确规定:项目开发单位负责保障和维护项目内配套设施,满足入驻企业所需条件,组建或聘请有资格、有能力的专业服务公司承担项目范围内的物业管理相关工作,相关物业管理服务应符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》有关规定,并由园区管委会进行监管。即高标准厂房和工业大厦开发项目的物业管理企业由项目开发单位组建或聘请有资格、有能力的专业服务公司承担项目范围内的物业管理相关工作,不需要采取招投标方式确定物业管理企业。

      二、限制性规定

      为防止改变土地用途和房屋用途进行开发转让,《指导意见》作出了以下限制性规定:

      (一)严禁在高标准工业厂房和工业大厦项目用地范围内建造成套住宅、公寓、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

      (二)建成的高标准厂房和工业大厦可按幢、层为基本单元分割为可以独立使用且权属界限封闭的空间。即层是高标准厂房和工业大厦产权分割的最小单位,不得在层内再进行分割。工业厂房最小建筑面积不得少于300平方米。

      (三)办公、生活等服务配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押,但可以随工业厂房按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元(可以独立使用且权属界线封闭的空间)进行分割、分割转让、抵押。这里包含了如下几层含义:1、单独就服务配套用房申请变更(分割)不动产登记、转移(分割转让)不动产登记、抵押登记的,不动产登记机构不予受理。2、服务配套用房随工业厂房分割、分割转让或抵押的,需按照服务配套用房建筑面积占工业厂房的建筑面积比例进行分割、分割转让或抵押,并以幢、层为基本单元。

      (四)受让后的高标准厂房和工业大厦自完成转移(分割转让)不动产登记之日起2年内不得再次转让,即以完成转移登记之日起算,高标准厂房和工业大厦2年内不能再次买卖,具体起止时限在不动产权证书附记项中注记清楚。

      (五)高标准工业厂房和工业大厦项目在取得预售许可后,项目开发单位不能再利用该项目办理在建工程抵押贷款。

      三、其他情形说明

      对工业厂房及办公、生活等服务配套用房不予缴交物业维修基金,删除《指导意见》中的“参照《阳江市住宅专项修资金管理规定》的标准缴交、使用维修资金。”理由:一是工业厂房不属于住宅物业,不符合《阳江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》(阳房〔2009〕7号)征收专项维修资金精神。二是切实降低制造业企业资金成本,增加企业流动性资金。


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